A Hogyan válasszak bankot?-kérdéskör nem lenne teljes a hitelek hitele, az ingatlanfedezet mellett nyújtott kölcsön nélkül. Jó, jó, tudom, hogy a legtöbb embernek még a gondolattól is borsódzik a háta, ha bármilyen vagyontárgyára ráteheti a bank a kezét (még ha csak átmenetileg is)... De azt azért ne felejtsd el, hogy itt már nem pár százezer forintról beszélgetünk, hanem milliókat kérsz kölcsön az adott pénzintézettől!

 Az ugye, még megvan, hogy a bank nem a saját pénzét viszi vásárra, amikor neked hitelt ad?! Hát, persze! Amikor megtakarításodat berakod a bankba, akkor arra kapsz valamennyi kamatot, de ezen a pénzintézet nem is igazán keres, egyébként most nem is ez a lényeg… Szóval leegyszerűsítve: A bankok az ügyfelek betéteiből (lehet, hogy éppen a Tiédből) adnak másoknak hitelt.

 Ezek után adja magát a kérdés: Te adnál valakinek a saját pénzedből csak úgy több milliót? Ugye, nyugodtabban aludnál, ha tudnád, hogy abban az esetben, ha nem fizet az illető, mégis van mihez nyúlni, amiből kárpótolhatod magad. Hát, ezt a célt is szolgálja a hitelek mögött elvárt fedezet.

 Akár túl is léphetnénk ezen a kérdéskörön, de érdemes egy kicsit ezt a témát is körüljárni, mert nem mindegy, hogy a bank milyen értéken, illetve mekkora mértékben veszi figyelembe ingatlanodat.

 Alapesetben a bank három dolgot vizsgál:

 Képes vagy-e visszafizetni azt az összeget, amit fel szeretnél venni? Magyarán a havi jövedelmedből futja-e a hitel törlesztésére?

A hitel összegéhez mérten megfelelő értéket képvisel-e az ingatlan?

Mi a hitel célja? Mit szeretnél kezdeni a pénzzel?

 Az ingatlanfedezettel rendelkező hitelek között van azonban egy, amelynél az utolsó lépés kimarad, de legalábbis kevésbé hangsúlyos. Ez pedig a szabadfelhasználású hitel.

Visszakanyarodva az ingatlan értékelésének kérdésköréhez, mindenképpen érdemes megtudakolnod ennek kapcsán a következőket:

Van-e minimum érték? Például előfordulhat, hogy egy 5 millió forint értékű ingatlant már nem fogadnak el, csak olyat, aminek piaci értéke, vételára minimum 6 millió.

 Fontos tisztába tenni két további fogalmat is, mielőtt továbbhaladnánk. Egy ingatlan forgalmi értéke az, amit az értékbecslő az előírt eljárás keretében megállapít. Az ingatlan fedezetként való figyelembevétele során azonban bank a hitelbiztosítéki vagy likvidációs értékkel számol, ez pedig „x” százalékkal csökkentett forgalmi érték.

Ami tehát még érdeklődésedre tarthat számot, az a hitelbiztosítéki érték, röviden HBÉ. Általában az egyes termékek hirdetményeiben, terméklapjain szokták megadni, hogy a HBÉ hány százaléka a forgalmi értéknek. Erre a kvázi biztonsági korlátra azért van szükség, mert előfordulhat, hogy egy ingatlant nem sikerült a piaci viszonyoknak megfelelő áron értékesíteni. Így valójában a hitelbiztosítéki érték az az összeg, amin előreláthatólag mindenképp pénzzé lehet tenni.

Tovább haladva a sorban nem elhanyagolható kérdés, hogy a hitelbiztosítéki érték hány százalékát kaphatod meg hitelként. Persze, ha nem ez a szűk keresztmetszet, akkor kevésbé hangsúlyos. Viszont ne feledd, onnantól kezdve, hogy egy bank zálogjoga megjelenik a tulajdoni lapon, más bank már nem valószínű, hogy elfogadná az ingatlanodat egy nagyobb összegű hitel fedezeteként. Tehát – gondolva a jövőre – nem árt, ha mégis figyelembe veszed ezt a mutatószámot is, mert ha később további hitelre lesz szükséged, akkor vagy a kiválasztott bankhoz kell fordulnod (és itt játszik ez a limit), vagy megint felkerekedsz és új bankot keresel, hogy kiválthasd a teljes tartozásodat.

Az értékbecslés díja végül, amit semmiképpen se hagyj ki a kalkulációdból! Bár itt nagy meglepetés nem érhet. A bankok között ezen a téren minimális a különbség, viszont nem egynél elengedik vagy visszatérítik utólag ennek díját!

Ha megvan a három legjobb választás ezen a téren, akkor jöhetnek a további költségek, mielőtt a hitelkamatra kanyarodnánk rá. A hitelszerződés és a zálogszerződés esetén a bankok által elvárt azok közjegyzői okiratba foglalása is. Természetesen ennek is külön díja van, ami az ügylet mértékét és fajtáját tekintve is változó. Aztán a Földhivatali díjszabással is érdemes közelebbi ismertségbe kerülnöd. Mivel ez mindenhol ugyanaz, ekkor az a nem mindegy, hogy hányszor és milyen típusú tulajdoni lapot kell a banknak bekérni. Emellett a zálogjog bejegyzéséért is fizetned kell. Szerencsére találkozhatsz olyan ajánlattal is, ahol a közjegyzői és földhivatalai ügyintézés díjának egészét vagy egy részét a bank lenyeli helyetted!

A sor még nem ért véget, hiszen a banknak még nem fizettél semmit, ezek csak a külsős cégek, szervezetek, intézmények díjai voltak. A pénzintézet munkáját érintően merülhetnek fel a folyósítási, rendelkezésre tartási és további neveken futó egyéb díjak. A THM ezek egy részét, ugye, tartalmazza, de jobban jársz, ha konkrétan a saját ügyedre kalkulálod, illetve kalkuláltatod ki az egészet. Hiszed vagy sem, a folyósítási és rendelkezésre tartási díjak esetében is utazhatsz kedvezményekre, vagy akár a teljes összeg elengedésre is.

 A hitel felvételéig nagyjából ezeket kell kifizetned, no, meg számlát nyitnod, ahova a hitelt folyósítják.

 Az azt követő időszakra vonatkozóan a hitel kamata a mérvadó, illetve az esetlegesen felmerülő egyéb díjak, amik a hitel visszafizetése esetén fizetendőek. Erről majd következő cikkemben értekezünk.

 A szabadfelhasználású hiteleknél lényegében, ahogy a hitel megvan, már mehetsz is elkölteni azt. Általában senki sem kérdez semmit, amíg becsülettel törleszted a hiteledet. Akkor mégis hogyan jön ide a CSOK? Az már bizony egy úgynevezett célhitel; ráadásul egy összetett, vegyes konstrukció. A jövő héten ezzel sem maradok adósod. :)